Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

г. Минск "__" ______ 20__ года

Закрытое акционерное общество "_______" (далее именуемое "Продавец"), в лице директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество "_______" (далее именуемое "Покупатель"), в лице ______________, действующего на основании доверенности N _____ от "____" _____ 20__г., с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, в соответствии со ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ.

"Объект" - изолированное помещение, расположенное в здании по адресу: ______________, общей площадью _______ кв.м.

"Здание" - Торговый комплекс с объектами бытового обслуживания, кафе, административными помещениями по адресу: ______________.

"Общая площадь Здания" - площадь всех помещений в составе Здания, включающая в себя все внутренние конструкции и зашивки.

"Полезная площадь Здания" - площадь всех помещений в составе Здания, за исключением: - технических помещений - ____ м.кв., помещений общего пользования - ____ м.кв.

2. ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН

2.1. Стороны заявляют, что:

2.1.1. Подписание настоящего предварительного договора не нарушает ни одно из положений Уставов каждой из Сторон и/или действующего законодательства Республики Беларусь;

2.1.2. Имеют все полномочия на подписание настоящего предварительного договора и выполнение принятых на себя обязательств по нему;

2.1.3. Сторонами не предпринято никаких действий, направленных на собственную ликвидацию или реорганизацию, и на момент подписания настоящего договора не существует никаких оснований для принятия уполномоченными государственными органами решения об их ликвидации;

2.1.4. Стороны незамедлительно известят друг друга о любых изменениях в составе своих учредителей (акционеров), которые могут повлиять на исполнение настоящего предварительного договора;

2.1.5. Вся информация, представленная каждой из Сторон в связи с настоящим договором является полной и точной во всех отношениях, и каждая из Сторон не скрыла обстоятельств, которые могли бы негативно повлиять на решение другой Стороны подписать настоящий предварительный договор.

2.1.6. Продавец является инвестором на основании инвестиционного договора N 1 от заключенного с УП "________________".

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1. В соответствии с условиями Договора Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее именуемый "Основной договор") на условиях настоящего договора. Основной договор подлежит заключению обеими Сторонами не позднее 30 (тридцати) дней, с даты получения Продавцом документов о регистрации права собственности на недвижимое имущество в Здании на имя Продавца, а также получения правоустанавливающих документов на землю (планируемый срок сдачи Объекта, т.е. подписания акта ввода Объекта в эксплуатацию государственной комиссией - ___________________). Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Здании на имя Продавца является условием, только при наступлении которого Основной договор будет подлежать заключению.

Настоящим Стороны устанавливают, что Основной договор будет содержать обязательства Продавца передать в собственность Покупателя объект:

- изолированное помещение, расположенное в здании по адресу: ______________,общей площадью _____ кв.м. (Приложение N 1 к Договору);

- помещения общего пользования в составе Здания на условиях общей долевой собственности. Доля Покупателя в праве общей долевой собственности на указанные помещения будет определяться исходя из отношения полезной площади продаваемых Покупателю помещений к полезной площади всех помещений в Здании, Коэфицент отношения общей площади здания к полезной площади здания = ______, далее совместно именуемые "Помещения".

Окончательный размер полезной площади для целей заключения Основного договора определяется по результатам обмера, проведенного уполномоченным государственным органом после сдачи Объекта в эксплуатацию.

Настоящим Стороны устанавливают, что Основной договор будет содержать обязательства Покупателя принять и оплатить стоимость Помещений в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, а впоследствии - Основным договором.

Помещения будут переданы с полной отделкой, согласно ведомости отделки, которая является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2).

Цель приобретения Помещений - для собственных нужд Покупателя.

4. СТОИМОСТЬ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Настоящим Стороны согласовали стоимость Помещений по Основному договору:

В размере __________ (_____________________) евро, что эквивалентно ______________ (________________________________) белорусских рублей по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оплаты по настоящему Договору, в том числе НДС по ставке 20% в размере _________ белорусских рублей, за Помещения (в т.ч. помещения общего пользования, приобретаемые на условиях общей долевой собственности). Для расчета справочно принят курс: 1 (один) евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на "____" ____ 20__ года составляет _______ белорусских рублей.

4.2. В доказательство заключения основного договора купли-продажи Помещений и обеспечение его исполнения до __________ года Покупатель перечисляет на р/с Продавца ______________ рублей, что составляет ___% от суммы, указанной в пункте 4.1 настоящего договора.

4.3. Перечисление ___% стоимости помещений не является задатком.

4.4. Валюта платежа - белорусские рубли.

4.5. Форма оплаты - банковский перевод на счет Продавца.

4.6. Для осуществления платежей Покупатель вправе использовать как собственные, так и заемные средства. При использовании бюджетных средств Покупатель обязан письменно уведомить Продавца.

5. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЙ

5.1. Настоящим Стороны констатируют, что в соответствии с условиями Основного договора, передача Помещений Продавцом и прием Покупателем будут осуществлены после полной оплаты стоимости Помещений. Передача и прием Помещений будут оформляться Актом приема-передачи.

5.2. Обязанность регистрации Основного договора и перехода права собственности на Помещения по Основному договору возлагается на Покупателя.

5.3. Право собственности у Покупателя на Помещения возникнет с момента государственной регистрации.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязуется:

6.1.1. Заключить Основной договор в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным Договором.

6.1.2. после завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию оформить в органах государственной регистрации все необходимые правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности и/или право хозяйственного ведения на Помещения.

6.1.3. в течение ____ дней после получения в органах государственной регистрации правоустанавливающих документов на Здание заключить с Покупателем Основной договор купли-продажи, на условиях, предусмотренных разделом 4 настоящего договора. Передать Покупателю уставные и иные документы, необходимые для регистрации Основного договора. Исполнить принятые на себя обязательства по настоящему Договору и Основному договору, в том числе, передать Покупателю Помещения с подписанием акта приемки-передачи в течение __ дней после заключения Основного договора, при условии, что Покупателем надлежащим образом исполнены все денежные обязательства по оплате стоимости Помещений.

6.1.4. В течение __ банковских дней после заключения Основного договора предоставить Покупателю пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на Помещения.

Указанный пакет документов должен включать в себя:

- технический паспорт на Помещение;

- свидетельство (удостоверение) о праве собственности на Помещение.

- отказ Администрации ____________ района от права преимущественной покупки продаваемого Помещения;

- выписку из государственного реестра недвижимости с необходимыми отметками об отсутствии каких-либо запретов на отчуждение Помещения;

- правоустанавливающую документацию на технологическое оборудование, продаваемое одновременно с Помещением;

- решение собственника Помещений о даче согласия на заключение данного договора.

6.1.5. Погасить все задолженности, если таковые имеются, по содержанию Объекта недвижимости, в том числе по оплате коммунальных услуг, тепловой и электрической энергии, услуг водоснабжения, связи и др., до даты передачи Помещения по акту приема-передачи Покупателю.

6.1.6. Оказывать содействие Покупателю во всех вопросах, связанных с государственной регистрацией права собственности на Помещение.

6.2. Покупатель обязуется:

6.2.1. Заключить Основной договор в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным Договором.

6.2.2. Производить платежи по настоящему Договору в соответствии с его условиями.

6.2.3. Осуществлять своими силами и за свой счет государственную регистрацию Основного договора и перехода права собственности в организации по государственной регистрации, для чего Покупателю предоставляется право подавать соответствующие заявления о государственной регистрации, а также осуществлять оформление и регистрацию прав на земельные участки в установленном законодательством порядке.

6.2.4. Не вести рекламную и/или антирекламную деятельность, связанную с предметом Договора, в какой-либо форме, как от своего имени, так и через третьих лиц.

6.2.5. Не проводить в Помещениях самостоятельно либо с привлечением третьих лиц какие-либо работы, а также работы затрагивающие фасад Здания или его элементы (в том числе, установку снаружи Здания любых устройств и сооружений), - во время действия настоящего Договора, - без согласия Продавца.

6.2.6. Заключить с эксплуатирующей организацией договор на содержание, эксплуатацию, договор на предоставление коммунальных услуг.

6.2.7. Не превышать максимальную расчетную мощность потребления электроэнергии, доведенную эксплуатирующей организацией.

6.2.8. Каждая из Сторон обязана содействовать другой Стороне в выполнении ею своих обязательств по Договору.

6.3. Покупатель имеет право:

6.3.1. Посещать Объект в течение всего периода строительства Здания по согласованию и в присутствии Продавца, в установленном порядке знакомиться с ходом строительства, соблюдая при этом требования техники безопасности;

6.3.2. Получать от Продавца письменную и устную информацию о ходе строительства, сроках ввода в эксплуатацию Помещения;

6.3.3. Производить перепланировку Помещения за свой счет в установленном порядке при условии, что это не повлечет изменения нормативных сроков строительства Здания. Перепланировки Помещения осуществляются Покупателем самостоятельно и за его счет, и в договорную стоимость, указанную настоящем договоре не включается.

6.3.4. Получать от Продавца документы, необходимые для оформления права собственности на Помещение;

6.3.5. Требовать от Генерального подрядчика по строительству предмета настоящего договора безвозмездного устранения дефектов и недоделок строительства в течение гарантийного срока, установленного настоящим договором.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. При несоблюдении условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

7.2. В случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая Сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о заключении основного договора в обязательном порядке (пункт 4 ст. 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

7.3. При обоюдном отказе Сторон заключить Основной договор купли-продажи в сроки, в порядке и на условиях, указанных в настоящем предварительном договоре, Продавец обязуется возвратить полученные им от Покупателя денежные средства в полном объеме. Возврат денежных средств производится Продавцом банковским переводом согласно банковским реквизитам Покупателя в течение 20 (двадцати) банковских дней с момента подписания сторонами отказа от заключения Основного договора.

7.4. За несвоевременную оплату денежных сумм по настоящему договору Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ____ % от суммы платежа за каждый день просрочки. В случае просрочки внесения Покупателем сумм, согласно договора более чем на __ (____) банковских дней, Продавец вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке.

7.5. Настоящим Стороны устанавливают, что по Основному договору, в случае неполной оплаты стоимости Помещений, Покупатель не вправе требовать передачи пропорционально оплаченной части Помещений.

7.6. В случае не предоставления Продавцом после заключения Основного договора, Покупателю пакета документов, необходимых для регистрации права собственности Помещений, Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь от стоимости Помещений за каждый день просрочки.

7.7. Ответственность, предусмотренная законодательством Республики Беларусь за ненадлежащее качество построенного Объекта (Здания) и обязанность устранения дефектов, выявленных в Помещениях в течение двух лет со дня ввода Объекта в эксплуатацию (гарантийный срок), возлагаются на Продавца.

8. УВЕДОМЛЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ

8.1. Просьбы и уведомления, совершаемые в соответствии с настоящим предварительным договором могут передаваться телеграфом, факсимиле или заказной корреспонденцией и в случае использования телеграфной и факсимильной связи считаются полученными в течение одного рабочего дня после их отправления, а в случае использования факсимильной связи оригиналы переданных таким образом документов также отправляются заказной корреспонденцией не позднее следующего рабочего дня после отправления телефакса.

9. ФОРС-МАЖОР

9.1. Каждая из Сторон освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если докажет, что оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, таких как пожар, наводнение, землетрясение, забастовка, действие законов, предписаний, указов, запретов правительства, его органов или представителя, других обстоятельств находящихся вне контроля Сторон, которые Сторона не могла предотвратить либо предвидеть и принять эти обстоятельства в расчет при заключении настоящего договора.

К обстоятельствам непреодолимой силы стороны отнесли стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, пожары и др.); военные действия и конфликты, забастовки, акты государственных органов и другие обстоятельства, препятствующие исполнению сторонами своих обязательств по настоящему договору.

9.2. Сторона, ссылающаяся на такие обстоятельства, обязана в 5-дневный срок в письменной форме информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств. Причем по требованию другой стороны наступление подобных обстоятельств должно быть документально подтверждено. Несвоевременное уведомление лишает Сторону права ссылаться на форс-мажорные обстоятельства.

9.3. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. Если обязательства непреодолимой силы продолжают действовать более ____ месяцев, то каждая Сторона имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

9.4. Не представление либо несвоевременное представление Администрацией ________ р-н г. Минска отказа от преимущественного права покупки предмета настоящего договора определяется как форс-мажор.

10. АРБИТРАЖ

10.1. При возникновении споров по настоящему договору Стороны обязуются предпринять все возможные меры к их урегулированию путем переговоров.

10.2. При невозможности разрешения указанных споров путем переговоров они решаются в Хозяйственном суде г. Минска, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Республики Беларусь.

11. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

11.1. Уменьшение полезной площади Помещений, возникшее в связи с их перепланировкой по инициативе Покупателя, в результате корректировки проектной документации, не является основанием для пересмотра общей стоимости Помещений, согласованной Сторонами в пункте 4.1 Договора.

Во всех остальных случаях изменения площади Помещений, не связанных с инициативой Покупателя (по результатам обмеров уполномоченного органа и в иных случаях), стоимость Договора, указанная в п. 4.1, подлежит пересмотру, если по результатам обмеров уполномоченного государственного органа площадь Помещений изменится свыше 1 (одного) м.кв. полезной площади в большую либо меньшую сторону.

11.2. Ни одна из сторон не имеет права передачи своих прав и обязательств по Договору третьему лицу без письменного на это согласия другой стороны.

11.3. Обязанности государственной регистрации Основного договора и регистрации перехода права собственности на Помещение возлагаются на Покупателя. Продавец предоставляет право Покупателю представлять интересы Продавца в РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" по вопросу государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Помещения, в том числе право подписания и подачи заявления о государственной регистрации, подачи иных документов являющихся основанием для государственной регистрации.

11.4. Подписанием настоящего договора Продавец гарантирует, что Помещение никому не отчуждено, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора по нему не имеется, не состоит в доверительном управлении, не передано в качестве вклада в уставной фонд юридических лиц, что Покупатель является единственным и исключительным лицом, приобретающим вышеуказанное Помещение. Продавец гарантирует также, что Покупатель является единственным и исключительным лицом, в отношении которого по завершении строительства и сдачи Здания в эксплуатацию будет оформлено право собственности на указанное Помещение.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Договор вступает в силу с даты получения Застройщиком УП "Z" разрешения на строительство и действует до заключения Основного договора.

12.2. Настоящий договор заключен взамен других соглашений того или иного свойства, действовавших между сторонами прежде.

12.3. Всякие изменения и дополнения к настоящему Договору будут действительны лишь при условии, если они выполнены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами обеих сторон.

12.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах на русском языке для каждой из сторон.

13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

 Покупатель:                               Продавец:
ОАО "_______"                             ЗАО "_______"
Юридический адрес                         Юридический адрес
_________________________                  _____________________________
Р/с ____________________                  Р/с _________________________
Код __________                            Код __________
УНП __________                            УНП __________
ОКПО _________                            ОКПО _________
Уполномоченное лицо                       Директор
_________  ___________________             ________   _____________________
Подпись  (Расшифровка подписи)            Подпись    (Расшифровка подписи)